5 דברים שחשוב לדעת לפני רכישת דירה

מאת עו"ד ונוטריון מוטי ישר

שוק הנדל"ן בעולם ובכלל ובישראל בפרט הינו השוק החם ביותר; בין אם אם מדובר בהשקעה ראשונה משמעותית ובין אם מדובר באפיק השקעתי. על פי רוב בשנים האחרונות הביקושים בשיאם בעוד שהיצע מועט. דבר שגורר לעליית מחירי שוק הנדל"ן. בשל כך, יש רצון מוכר לקנות נדל"ן. עבור מרביתנו זו העסקה המשמעותית וההוצאה הכבדה ביותר. גם לחלק שמחפש אפיק השקעתי גרידא מדובר בהוצאה כספית נכבד. בצד זאת עסקה במקרקעין אינה עניין של מה בכך. יש להיזהר מלהתפתות לעסקאות מורכבות שאינן מוסדרות בבטחונות ורק משום שעל פני הדברים העסקה נראית קורצת מבחינה כלכלית. כאמור הסיכון יכול להיות גדול. די אם אומר כי לא מעט מתביעות רשלנות מקצועית כנגד עו"ד ומתווכים עניינים קשור בתחום הנדל"ן. שכר טרחה מוזל בייצוג בעסקת מקרקעין עלול להיות בעוכרינו - זכרו זאת! בשנים האחרונות חלו תמורות משמעותיות בשוק עסקאות מקרקעין. החל מרכישת דירת יד שניה, רכישת דירה מקבלן, התפתחו גם עסקאות נוספות כגון : קבוצות רכישה, עסקאות מכוח חוק התחדשות עירונית, חוק התכנון והבנייה תמ"א 38. לכל עסקה מאפינים שונים; צורה הסכמית שונה, בטוחות ובטחונות (הדבר החשוב ביותר עבור הרוכש) שיקולים והיבטי מיסוי שונים. על אחת כמה וכמה מקום בו העסקה הינה שנייה או שלישית כי אז היבטי המיסוי משתנים.

אחרי שהבהרנו לעיל ועל קצה המזלג, הרי רכישת דירה היא אחת ההחלטות החשובות שתעשו - גם מבחינה משפטית, גם כלכלית וגם אישית. לעולם ייזהר הקונה בהתקשרות בעסקת מקרקעין. זו לא רק עסקה, זו התחלה חדשה. תחושת שייכות. מקום שנקרא בית. יחד עם זאת החלטות שגויות והתרשלות בבדיקת תנאי העסקה כמו גם אופי העסקה, עלולה להוליד תאונה כלכלית ומשפטית שהתוצאות יכולות להיות הרות גורל.

במשרדנו אנו מלווים רוכשים ומוכרים כבר למעלה משני עשורים.מתוך הניסיון שצברנו, הנה חמישה צעדים שחשוב להכיר לפני שחותמים:

1. בדיקת חוזה רכישה

לפני החתימה, חשוב שעורך דין מלווה בעסקאות מקרקעין יבחן את ההסכם לעומק: ראשית נאפיין את הנכס ומקום רישומו. לשכת רישום מקרקעין (טאבו) או מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת (בדרך כלל חברות קבלניות שטרם בוצע הליך של הסדרה)

• האם קיימות הערות מגבילות או סותרות את יכולת המכירה? 

• האם קיים חוב על הנכס?

• האם מדובר במכירה תחת חובות ושמטרת המכירה היא חלילה הברחת הנכס?

• האם הנכס רשום על שמות מי שמתיימר למכור ולא חלילה מדובר בהונאה.

• האם הזכויות רשומות בטאבו / מנהל / חברה משכנת?

• האם קיימות חריגות בנייה או מגבלות?

זהו מסמך משפטי מחייב, ויש לו משקל משמעותי לאורך כל חיי העסקה.

ומעל הכול - מהן הבטוחות שנוכל לקבל עם ביצוע ההתקשרות? במקרה שבו הנכס רשום בטאבו - הערת אזהרה, ואם למשל במנהל אז הערה מתאימה וכן רישום משכון לטובת הקונה.

2. בדיקות מקדימות – בלי הפתעות בהמשך

נסח טאבו עדכני, בדיקת אישור זכויות במנהל מקרקעי ישראל, בדיקת שעבודים והערות – כל אלו חיוניים להבנת המצב המשפטי של הנכס.כך תדעו בדיוק מה אתם רוכשים.

3. הבנת מכלול העלויות

מעבר למחיר הנכס, חשוב לקחת בחשבון גם: 🔹 מס רכישה/ או מס שבח🔹 שכר טרחת עו"ד🔹 עלויות רישום, תיווך, שמאות ולעיתים גם היטל השבחההבנה מראש של כלל העלויות תסייע לכם לבנות תקציב מדויק ולהימנע מהפתעות.

4. משכנתא – מעבר לריבית

משכנתא כוללת לא רק את גובה הריבית:

מבלי להידרש יתר על המידה לעניין המסלולים המגוונים בעת נטילת משכנתא הרי שגם בהתאם לרישום הנכס ולאופן שבו ניתן יהיה לתת בטוחות כך יסכים הבנק ליתן משכנתא. לעניין זה נודעת חשיבות שכן ישנם מרשמים שבהם מופיעים נכסים שהבנק יסרב לתת משכנתא. במצב דברים שכזה גם אישור עקרוני בו מחזי הקונה לא יועיל לו. לכן יש חשיבות לבדיקה מקדימה ומקצועית, אחרת יכול הקונה לאחר שתסורב המשכנתא לעמוד בפני הפרת חוזה.צריך להבין גם את סוגי המסלולים, הביטחונות, לוחות הסילוקין ותנאי ההחזר.ליווי משפטי נכון יכול לעשות את ההבדל – ולמנוע טעויות שעולות ביוקר.

5. ליווי אישי ומשפטי לאורך כל הדרך

רכישת דירה היא תהליך מורכב – ודווקא בגלל זה, חשוב שעורך הדין יכיר את הצרכים האישיים שלכם, יפעל בשקיפות מלאה ויהיה זמין לכל שאלה.ליווי אישי ותשומת לב לפרטים הקטנים יוצרים שקט נפשי וביטחון לאורך הדרך.

זקוקים לליווי משפטי בעסקת רכישה או מכירה? המשרד מעניק ייעוץ משפטי מקצועי ודיסקרטי בתחום דיני מקרקעין.